【神奈川県版】空き家・実家を損せず売却する方法｜弁護士のアドバイス
- 誠 大石
- 2024年1月28日
- 読了時間: 10分
更新日：5月12日
はじめに
「親から相続した実家が空き家のまま…」「固定資産税の負担が重くて困っている…」
神奈川県でもこうしたご相談が増えています。特に空き家特措法の改正や、放置による固定資産税6倍リスクは深刻です。しかし、どこに相談したらよいのか分からず悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
本記事では、弁護士かつ宅建士資格も有する筆者が、神奈川県で空き家・実家を損せずに売却するためのポイントをわかりやすく解説します。法律・不動産・税金の悩みを一括で解決できる「安心のロードマップ」をぜひご活用ください。
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神奈川県で空き家・実家を放置するリスク
空き家をそのままにしておくと「何もしていないのに損をする」リスクが高まります。神奈川県、特に横浜や川崎などの都市部では行政の対応も厳格化しており、所有者責任が問われるケースが増えています。以下の3つは特に注意すべきポイントです。
【1】特定空家指定による固定資産税の増額
空き家対策特別措置法では、周囲の景観や安全性に悪影響を及ぼすと判断された空き家は「特定空家」に指定されます。指定されると土地の固定資産税の優遇（住宅用地特例）がなくなり、1/6の軽減が解除され、最大で約6倍に跳ね上がるケースもあります。放置したままでは大きな経済的負担になります。
【2】老朽化・倒壊による損害賠償リスク
築年数の経った建物は、台風や地震などの自然災害時に倒壊や屋根材の飛散などの被害を引き起こす可能性があります。近隣住民や通行人に被害が及べば、所有者責任として多額の損害賠償を求められることもあります。予期せぬ出費を防ぐためにも、早めの対応が重要です。
【3】相続登記義務化と過料（10万円）のリスク
2024年4月から相続登記の義務化がスタートしました。
相続による所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記申請が必要となりました。
相続による不動産取得の際に登記を怠ると、10万円以下の過料が科せられます。
兄弟間で話がまとまらないなどのケースも多いため、トラブル防止のためにも速やかな名義変更と売却準備を進めることをおすすめします。
これらのリスクは「知らなかった」では済まされません。弁護士としても、早期に対応することで不要な出費やトラブルを未然に防げると強く感じています。
神奈川県での空き家・実家売却方法を徹底比較
空き家や相続した実家の売却方法は1つではありません。所有者の目的や物件の状態によって最適な方法は異なります。ここでは、神奈川県内でよく選ばれている3つの売却スキームを比較します。
【1】仲介売却｜高値だが時間がかかる
不動産会社に仲介を依頼して市場で買い手を探す方法です。最も高く売れる可能性がありますが、買い手が見つかるまで数カ月～半年以上かかることもあります。築浅や立地条件の良い物件にはおすすめです。売却価格の相場調査と適切な売出価格の設定が重要です。
【2】即時買取｜価格は下がるがスピード重視
不動産買取業者が現金で直接買い取ってくれる方法です。1～2週間程度で現金化できるため、早く手放したい方や老朽化物件、権利関係に課題がある場合に適しています。ただし、仲介売却に比べて売却価格が2～3割程度低くなる傾向があります。
【3】解体＋土地売却｜解体費はかかるが買い手拡大
築年数が古く、建物の資産価値がほとんどない場合は、建物を解体して更地として売却する方法も有効です。更地は住宅用地だけでなく事業用地としても活用できるため、買い手の幅が広がります。ただし、解体費用（一般的に100万円～300万円程度）や測量費用が発生する点には注意が必要です。
どの方法を選ぶべきかは、物件の状況や売却希望時期、所有者のライフプランによって変わります。弁護士としての立場からも、トラブル防止の観点で事前に契約条件や費用負担を明確にしておくことを強くおすすめします。
空き家売却に伴う税金と費用の最小化
空き家や実家を売却する際には思わぬ税金や諸費用が発生します。しかし正しい知識があれば、負担を大きく減らすことが可能です。弁護士としての経験から、神奈川県での売却時にぜひ知っておきたい節税・費用対策を解説します。
【1】3,000万円特別控除の適用条件
相続した空き家を売却する場合、「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用されると、譲渡所得から3,000万円が差し引かれ、税負担が大きく軽減されます。以下の条件を満たす必要があります。
- 被相続人が1人で住んでいた住宅
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物
- 相続から3年以内に売却
- 耐震改修または解体後に売却
詳しい適用条件は、税理士の先生への相談が必要です。
【2】長期譲渡・短期譲渡の節税ポイント
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡」となり、所得税15％＋住民税5％＝計20％の税率になります。
一方5年以下の場合は「短期譲渡」となり、所得税30％＋住民税9％＝計39％と約2倍の税率になります。
相続の場合、被相続人の所有期間も通算できる点は大きなポイントです。
詳しくは税理士の先生への相談が必要です。
【3】売却に伴う諸費用の目安
売却には税金以外にも様々な費用が発生します。
- 解体費用：約100万～300万円
- 測量費用：約30万～60万円
- 司法書士・弁護士報酬：各5万～30万円（業務内容による）
- 仲介手数料：売買価格×3％＋6万円（税別）
事前にこれらの費用を概算しておくことで、トラブル防止と資金計画に役立ちます。特に相続人同士で費用負担の取り決めをする際には、弁護士のサポートが有効です。
兄弟間・共有者間のトラブルを回避する方法
空き家や実家を相続した場合、兄弟や親族間で意見が食い違いトラブルになることは珍しくありません。弁護士として数多くのご相談を受けてきた経験から、スムーズに話し合いを進めるためのポイントをご紹介します。
【1】合意書・委任状テンプレートの活用
まずは相続人全員の合意形成が不可欠です。話し合いの内容や合意事項を文書化した「合意書」を作成しましょう。
また、遠方に住んでいる兄弟などには売却手続きを一任するための「委任状」を用意すると、実務が格段に進めやすくなります。弁護士や司法書士に相談すれば、法的に有効なテンプレートを用意してもらえます。
【2】相続登記・名義変更の具体的な流れ
2024年から施行された相続登記義務化により、不動産の名義変更は必須となりました。手続きの流れは以下の通りです。
1. 被相続人の戸籍謄本や住民票除票の取得
2. 相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明の準備
3. 遺産分割協議書や相続関係説明図の作成
4. 法務局で相続登記の申請
名義が整理されていないと売却手続きが進められませんので、早めの対応が重要です。
【3】弁護士が入るメリットと調停前の対策
どうしても話し合いがまとまらない場合や、一部の相続人と連絡が取れないケースでは、弁護士の介入が効果的です。
法的アドバイスや交渉サポートを行い、家庭裁判所での調停に発展する前に円満な解決を図ることができます。また、作成した合意書は、後々のトラブル防止にも役立ちます。
兄弟や親族間の関係性を守りながらスムーズに売却を進めるためにも、早い段階での弁護士相談をおすすめします。
神奈川県全域での空き家売却の成功ポイント
神奈川県は横浜市や川崎市などの都市部から、藤沢市・相模原市・小田原市などの郊外エリアまで、地域によって空き家事情が異なります。しかし成功するための基本的な考え方は共通しています。
弁護士と宅建士（合格のみ）の視点から、県内全域に共通する売却成功のポイントをまとめます。
【1】適正価格の査定を複数社に依頼
不動産会社によって査定額が異なることは珍しくありません。1社だけではなく2〜3社に査定を依頼し、相場を把握したうえで売却計画を立てることが大切です。過度な高値設定は売れ残りの原因になるため、現実的な価格設定が重要です。
【2】物件の状態を事前に整備
老朽化している空き家や実家は、最低限の修繕や掃除を行うことで印象が大きく変わります。特に神奈川県では内覧希望者の多くが都市部からの移住希望者や投資家です。第一印象で好感を持たれるよう外観や庭の手入れも意識しましょう。
【3】法律・税金のチェックは必須
空き家売却には相続登記、名義変更、税金申告など多くの法的手続きが絡みます。これらを怠ると売却が進まなかったり、思わぬペナルティが発生したりすることもあります。弁護士に事前に相談し、必要書類や手続きを整理しておくことをおすすめします。
【4】近隣エリアにも目を向ける
たとえば横浜市の中心部だけでなく、鶴見区・港北区・青葉区などの周辺地域、さらには川崎・相模原なども含めて買い手候補を広く探すことで早期売却の可能性が高まります。
地域特性を理解し、的確な準備と計画を行うことで、神奈川県内での空き家売却はスムーズに進めることができます。
まとめと結論（神奈川県の空き家所有者向け）
空き家や相続した実家の放置は、固定資産税の増額や老朽化による損害賠償リスク、相続登記義務違反による過料など、思わぬ負担やトラブルを招く原因となります。特に神奈川県のような都市部では、行政による取り締まりや対応が厳格になってきています。
一方で、早めに行動すれば空き家の売却は大きな負担ではありません。本記事で紹介したように、売却には仲介、即時買取、解体＋土地売却の3つのスキームがあります。それぞれメリット・デメリットがあるため、自分の状況や目的に応じて最適な方法を選びましょう。
また、3,000万円特別控除や長期譲渡・短期譲渡の違いを正しく理解することで税負担を大幅に軽減できます。兄弟間のトラブルを防ぐためには、合意書や委任状を活用し、必要に応じて弁護士のサポートを受けることも有効です。
神奈川県では横浜市や川崎市、藤沢市、相模原市など地域ごとに事情が異なりますが、基本は「早めに行動すること」が最大のリスク回避になります。空き家問題は決して他人事ではなく、放置してしまうと後々大きな負担やストレスになります。
弁護士・宅建士有資格者としての立場からも、迷ったらまずは専門家に相談することを強くおすすめします。法律・不動産・税金の知識を総合的に活用し、安心・安全に空き家売却を成功させましょう。
弁護士に相談する理由とお問い合わせ情報（神奈川県エリア対応）
空き家や実家の売却は単なる不動産取引ではなく、相続・税金・権利関係など多くの法律問題が絡むケースが少なくありません。こうした複雑な問題に対して、不動産会社だけでは対応しきれないこともあります。そこで弁護士のサポートを受けることで、次のようなメリットが得られます。
【1】相続や名義変更の法的サポート
相続人間の合意形成や、遺産分割協議書の作成、相続登記に必要な書類準備など、法律面のサポートを受けることができます。万が一、家庭裁判所での調停や訴訟になった場合でも、弁護士が代理人として対応します。
【2】トラブル防止のための契約チェック
売買契約書や重要事項説明書の内容確認、仲介会社や買取業者との契約条件のチェックなども弁護士が行うことで、後からのトラブルや損害賠償リスクを大幅に減らすことができます。
【3】税務や費用に関するアドバイス
税理士や司法書士と連携しながら、3,000万円特別控除の適用確認や譲渡所得税の試算など、税務面の不安も包括的に解消します。
【4】安心感と信頼性
弁護士は国家資格者として守秘義務があり、法的に適切なアドバイスを行います。特に兄弟や親族間のデリケートな問題でも中立的な立場から調整を図り、スムーズな解決を目指します。
神奈川県（横浜市、川崎市、藤沢市、相模原市、小田原市など）を中心に、当事務所では空き家問題にお困りの方の無料相談も行っています。
【神奈川県版】空き家・実家を損せず売却する方法｜弁護士のアドバイスでした！
弁護士 大石誠
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