【相続トラブル】鎌倉・湘南で抵当権がついた不動産を受け継ぐ際の3つのポイント

はじめに

「相続が始まったら、不動産に抵当権がついていたんです…」

これは実際に、鎌倉や湘南エリアでよくご相談いただく声です。

親から不動産を相続できると聞くと、多くの方が「家がもらえる」「土地が残る」と前向きに考えますよね。でも、いざ相続の手続きを進めてみると、「抵当権が設定されていた」「根抵当権が登記されている」など、専門用語が飛び交い、不安に感じる方が少なくありません。

都市部である鎌倉・湘南では、不動産の価値が高いため、生前に住宅ローンや事業融資の担保として不動産が使われているケースも多くあります。実際には、特定の相続人のために親が不動産を担保にしていた…ということも。

「これは本当に相続して大丈夫？」「他の兄弟と不公平じゃないの？」

こんな悩みに直面したとき、冷静に対処するための知識が必要です。

【相続トラブル】鎌倉・湘南で抵当権がついた不動産を受け継ぐ際の3つのポイント

この記事では、鎌倉・湘南で実際に起こりやすい抵当権付き相続不動産のトラブルをテーマに、弁護士の視点から押さえるべき3つのポイントをわかりやすく解説していきます。

鎌倉・湘南での抵当権付き相続不動産の基本知識

● 抵当権・根抵当権とは？

相続財産のなかに「不動産」が含まれている場合、その不動産に抵当権や根抵当権が設定されていることがあります。

抵当権：特定の借入れ（例：住宅ローン3,000万円）の返済を保証するために不動産に設定される担保権。
根抵当権：一定の限度額の範囲内で、繰り返し借入れができる（例：事業用融資枠3,000万円）場合に使われる担保権。

これらが設定されたまま相続が発生すると、相続人は「担保付きの財産」を受け継ぐことになるため、評価や分割、活用に注意が必要です。

● 鎌倉・湘南の事例：父が担保提供していた別荘

📌 事例

鎌倉市内に別荘を持っていたAさん。長男が事業を始める際、資金調達のためにAさんがこの別荘に根抵当権（限度額3,000万円）を設定しました。実際の借入額は1,500万円ほどでしたが、契約上は3,000万円まで借りられる内容。

Aさんが亡くなった後、相続人たちは「別荘をどう分けるか」を協議しようとしましたが、根抵当権が設定されていたため、金融機関の承諾なしには売却も活用もできず、遺産分割が一時ストップしてしまいました。

● なぜ抵当権が問題になるのか？

抵当権が設定されていると、以下のような問題が生じます：

不動産の価値が正しく評価しづらい
→ 抵当権の残高によっては、実質的な価値が下がる
売却・活用に制限がかかる
→ 金融機関の同意や債務の返済が必要な場合も
相続人間で不公平感が生まれる可能性
→ 「誰かのために担保提供されていたのでは？」という疑念

このような状況を放置すると、相続人間でトラブルが起きやすくなります。

● 弁護士の視点：最初に登記簿を確認することが大事

抵当権・根抵当権は不動産登記簿に明記されています。相続が始まった段階でまず行うべきは、対象不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、担保の有無を確認することです。

特に鎌倉・湘南のように不動産の資産価値が高いエリアでは、「見た目は価値があるのに、実際には担保のせいで価値が大きく削がれている」ケースもあります。

弁護士が解説！相続トラブルを防ぐ3つの重要ポイント

● ポイント①：担保提供が「特別受益」に当たるかを確認する

相続人の一人のために、被相続人（亡くなった親など）が不動産を担保提供していた場合、それが“特別受益”に当たるかどうかは非常に大きなポイントです。

📌 具体例：住宅ローンの連帯保証と抵当権

湘南地域に住んでいたBさんは、長女の住宅購入に際して、自宅を担保にして連帯保証人となっていました。Bさんの死後、その家にはまだ抵当権が残っており、他の相続人（長男・次女）は「長女だけ得をしているのでは？」と不満を抱きました。

✅ 判断のポイント：

担保提供だけ → 実質的に財産が減っていなければ「特別受益」に当たらない可能性が高い
担保が実行された（例：競売された） → 実質的に財産が減っているため「特別受益」になる可能性が高い
すでに担保不動産が処分されている → かなりの高確率で「特別受益」とされる

このように、抵当権があるだけではすぐに「不公平」とはなりませんが、担保の実行・不動産の消失が絡むと話は変わります。公平な相続のためには、担保の履歴や実行状況を調べることが重要です。

● ポイント②：遺産分割協議では「担保リスク」を加味する

遺産分割の場面では、単に「不動産は◯◯が取得」と決めるだけでなく、その不動産が“担保付き”かどうかで評価を調整する必要があります。

📌 具体例：評価に差がついた鎌倉の土地

鎌倉市内の土地（時価6,000万円）を次男が相続する予定だったが、その土地には抵当権（借入残高2,000万円）が付いていた。長女は「借金付きの不動産を引き継ぐなんて不公平ではない」と不満を漏らしたが、弁護士が評価額を4,000万円に調整し、代わりに預貯金の分配でバランスをとることで納得が得られた。

このように、担保付きの不動産は「時価」ではなく「正味価値」で評価することが、公平な分割の第一歩になります。